Investissement locatif : comment calculer la rentabilité en immobilier ?

Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, il est important d’allier sécurité et rendement. En effet, même si le marché de l’immobilier s’impose aujourd’hui comme un placement sûr, un investisseur aguerri se doit de connaître la rentabilité locative réelle de son bien. Voici quelques astuces pour vous aider à y arriver.

À quoi sert la rentabilité locative ?

Le but principal d’un placement étant de rapporter de l’argent, il est primordial de s’informer avant un investissement immobilier. Dans ce sens, la rentabilité locative peut alors être perçue comme un moyen fiable d’évaluer le rendement net de son logement et savoir ainsi combien on pourrait gagner sur une année. Elle se calcule en pourcentage du montant investi et peut varier en fonction du type de biens (studio, appartement, maison, bureau, immeuble, etc.).

Pour être le plus fiable possible, le calcul de la rentabilité locative devra également prendre en compte plusieurs éléments essentiels comme : le loyer, le prix d’achat du bien, les différentes charges annexes et le taux d’imposition.

Le calcul de base : la rentabilité brute

La rentabilité brute d’un investissement immobilier est généralement très facile à calculer. Elle repose sur le prix d’achat du logement et sur le loyer que vous comptez fixer. Pour obtenir cette valeur, il vous suffira de multiplier le loyer qui vous convient par 12 pour obtenir votre loyer annuel. Ensuite, vous aurez à diviser ce loyer par le prix d’achat de votre bien, et enfin multiplier le résultat obtenu par 100.

Par exemple, si l’appartement vous a coûté 150 000 € (frais de notaire inclus) et que le loyer potentiel est estimé à 700 € par mois, votre rentabilité locative sera calculée de la manière suivante :

• 700 € x 12 = 8 400 €, soit la valeur annuelle de votre loyer
• (8 400/150 000) x 100 = 5,6 %, soit le taux de votre rentabilité brute.

La rentabilité nette

L’exploitation d’un bien locatif engendre bien évidemment de nombreuses charges annexes. Celles-ci se présentent de la manière suivante :

• les frais liés à la gestion quotidienne du logement,
• les frais liés à la gestion locative (si vous passez par un administrateur de biens),
• la taxe foncière,
• les intérêts d’emprunt,
• les coûts de l’assurance emprunteur, etc.

En dehors de ces dépenses, il faudra également penser aux aléas qui pourraient survenir à l’avenir. En effet, tous les 3 ou 5 ans, vous allez devoir partir à la recherche de nouveaux locataires. Cela pourrait donner lieu à des périodes sans loyer ou à des coûts d’agence inutile si vous avez au préalable fait appel à une agence de location.

Pour voir une estimation plus proche de la réalité, vous devez commencer tout d’abord par soustraire le coût annuel de toutes vos charges annexes du loyer annuel. Une fois cette opération effectuée, vous n’aurez qu’à diviser le résultat obtenu par le prix d’achat, puis à multiplier ce résultat par 100.

Si nous reprenons notre exemple précédent, pour des charges annexes estimées à 2 600 €, le calcul de la rentabilité nette sera le suivant :

• (700 € x 12) – 2 600 = 5 800, soit la valeur annuelle nette de votre loyer
• (5 800/150 000) x 100 = 3,87 %, soit le taux de votre rentabilité nette.

La rentabilité « nette-nette »

Pour affiner au maximum le calcul de la rentabilité locative de votre bien, il est recommandé d’intégrer dans celui-ci l’imposition des revenus fonciers. On parle dans ce cas de rentabilité « nette-nette » ou de rentabilité nette d’imposition. Cependant, il est important de souligner que ce type de calcul est particulièrement compliqué à réaliser avant les premiers paiements de loyer.

Cela dépend souvent du niveau d’imposition et du régime choisi. Il faudra par ailleurs prendre également en compte l’estimation annuelle de vos avantages fiscaux, si vous êtes éligible à la réduction fiscale. L’essentiel étant dit, vous avez désormais une idée sur comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif.